부동산 갭 투자의 원리 및 위험 요소 정리

들어가기에 앞서

이 글은 부동산 갭 투자의 기본적인 원리와 수익구조 및 생각해볼 수 있는 위험 요소를 정리한 글입니다. 학습하며 정리한 내용이라 부족한 부분이 있을 수 있음을 미리 알려드립니다. 혹시 잘못된 정보를 알려주시면 수정하도록 하겠습니다.

 

또한, 자가 주택을 확보하기 위한 갭 투자가 아니라, 다주택을 통한 투자 목적의 다주택 갭 투자의 방식을 정리한 글입니다. 취득세 중과 등의 세부담, 급등한 아파트 가격 등으로 현재 유효한 전략이라기보다는, 향후 긴 시간에 걸쳐 투자 시에 참고할 수 있는 원리 위주로 정리하는 것을 목표로 하였습니다.

부동산 갭 투자

부동산 갭 투자는 부동산의 매매가와 전세가의 차이(갭, Gap)만큼의 투자금을 바탕으로 부동산을 구매하는 행위를 말합니다. 거의 우리나라에만 있는 제도로 알려진 전세제도를 활용한 레버리지 투자 방법이라고 할 수 있습니다. 여기서 레버리지란 적은 돈을 투자하여, 그의 몇 배에 달하는 투자 효과를 내는 방법이라는 의미입니다. 예를 들어, 시세가 5억 원인 아파트의 전세가가 4억 원이라면 1억 원의 투자금으로 해당 아파트를 구매하여, 5억 원에 해당하는 아파트의 시세 변동에 투자하는 효과를 거둘 수 있습니다.

 

부동산 갭 투자는 주로 주택 시장이 상승하는 흐름에서 이루어집니다. 사실상 임차인으로부터 전세금만큼의 금액을 금융 비용 없이 빌려서 주택을 구입하는 행위이기 때문에, 전세 가격이 하락하거나, 공실이 발생할 수 있는 위험이 큰 상황에서는 갭 투자를 하기가 쉽지 않습니다.

특히, 부동산 시장이 장기 침체 국면에 있을 때는 정부가 각종 부동산 부양 정책을 내놓게 되는데, 이때, 낮은 매매가와 큰 차이가 나지 않는 전세가, 그리고 주택 거래를 원활하게 하도록 유도하는 각종 정책이 맞물릴 때, 갭 투자가 많이 이루어지며, 다주택에 갭 투자하는 경우도 규제가 없는 상황에서 더 많이 이루어지곤 합니다.(지금은 시점이 맞지 않지만, 경우에 따라서는 몇 년 안에 다시금 이런 상황이 도래할 수 있습니다)

 

부동산 갭 투자하는 법

단일 부동산에 대해 갭 투자를 하는 방법은 간단합니다. 자신이 준비한 종잣돈 혹은 목표로 하는 금액을 기준으로 전세가와 매매가의 차이가 목표 금액 이내인 아파트들을 대상으로 입지 등을 분석하여 전세가의 하락 위험이 낮고, 전세 수요가 충분한 매물을 찾아 투자를 하게 됩니다. 다주택을 보유하는 경우도 한 채 한 채에 대한 투자는 개별 투자의 연장선상에서 이루어집니다.

 

부동산 갭 투자로 다주택을 소유하는 경우에는 처음부터 제법 많은 돈을 바탕으로 투자를 할 수도 있지만, 일반적으로는 별도의 현금 흐름을 가진 상태에서 종잣돈이 모일 때마다 꾸준히 갭 투자로 주택을 추가해 나가게 됩니다. 이런 현금 흐름이 중요한 이유는 혹시나, 의도치 않게 공실이 나거나 전세가가 일시적으로 하락하더라도, 기본적인 현금흐름이 있다면, 어느 정도 버티며 지속적으로 주택 보유 수를 늘려나갈 수 있기 때문입니다.

 

직장인과 같이 별도의 현금 흐름이 있는 상태에서 부동산 갭 투자를 이어나가며 다주택을 소유한 경우, 해당 소유분에 대해서 빈번한 매매를 하며 시세 차익을 노리기보다는 꾸준히 투자 대상을 늘려가며, 소유 주택 수를 늘려가는 방법을 택합니다. 부동산 시장은 굉장히 장기간에 걸친 사이클을 가지고 있으며, 10년 이상의 기간을 놓고 보면 대체로 우상향 했기 때문에, 당장의 시세 차익보다는 자산을 늘려가는 형태를 목표로 투자하게 됩니다.

 

부동산 자산으로 현금흐름 만드는 법

부동산 갭 투자로 다주택을 소유하는 과정에서, 투자한 대상을 팔지 않고도 현금 흐름을 만들 수 있습니다. 부동산 시장이 상승장이라면, 매매가의 상승에 더해 전세 가격도 조금씩 올라가게 되는데, 상승한 전세금 차액분이 단기적으로 현금 흐름을 형성하게 됩니다. 물론 이 돈은 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이지만, 전세금이 다시 하락하지 않는다면, 해당 전세금은 다음 세입자에게 받아서 마련할 수 있으므로, 무기한으로 비용 없이 대출을 받는 형태로 생각할 수 있고, 전세가가 상승하면서 대출 한도도 늘어나는 형태가 됩니다.

 

이렇게 만들어진 추가 현금 흐름은 모아서 새로운 부동산을 매입하거나, 기존 보유 주택의 전세 보증금을 일부 월세로 전환하는데 활용합니다. 이런 식으로 기존에 갭 투자로 마련한 집을 월세로 전환시키면, 자연스레 월세 수익만큼의 현금 흐름이 만들어집니다.

 

갭 투자로 다주택을 소유한 투자자는 이렇게 기존의 갭 투자 주택을 월세 주택으로 전환시키며, 경제적 자유를 달성하고, 전세 가격 하락에 대한 위험을 줄일 수도 있고, 지속적으로 주택을 추가하며, 자산을 늘릴 수도 있습니다.

 

부동산 갭 투자를 통한 다주택자의 투자 사이클 정리

다시 한번 부동산 갭 투자를 통해 다주택을 소유하는 투자자의 투자 사이클을 정리해보면 다음과 같습니다. 여기서는 지속적으로 종잣돈을 마련할 수 있는 별도의 현금 흐름(월급이나 사업 소득)이 있다고 가정합니다.

1. 종잣돈을 모아 한 채의 부동산을 갭 투자로 매수합니다.
2. 추가로 종잣돈을 모아 추가 부동산을 갭투자로 매수합니다.
3. 기존에 투자한 부동산의 전세가가 오르면, 전세금 차액을 추가 투자합니다.
4. 일정 정도 투자가 이루어졌거나, 리스크를 줄이기 위해 추가로 모이는 돈(전세금 상향분이나 추가 종잣돈)을 기존의 갭 투자 대상을 월세로 전환하는데 활용하여 전세 보증금을 줄이고, 월세 소득을 만듭니다.
5. 위의 과정을 반복하며, 주택 수를 늘려 자산을 늘리는 투자와 기존 투자 물건을 월세로 전환하여 현금 흐름을 만드는 작업을 병행하거나 둘 중 하나를 선택하여 반복합니다.

 

부동산 갭 투자의 위험요소

부동산 갭 투자에는 다양한 위험이 도사리고 있습니다. 특히, 다주택에 대해 갭투자를 진행한다면, 위험은 가중될 수 있습니다.

가격 하락 위험

가장 먼저 생각할 수 있는 것은 가격 하락 위험입니다. 특히, 매수 후 장기 보유를 전제로 하는 투자 방법의 특성상 매매가 하락보다는 전세가 하락에 더 취약합니다. 갭 투자는 세입자로부터 무비용으로 자금을 빌려 자산을 구입하는 방식인데, 그런 대출에 대해 갑작스런 상환 요구를 받는 꼴이 되는 것입니다. 특히, 전세가가 급등한 곳을 생각없이 매수하는 경우, 다시 큰폭으로 하락할 때, 자금 경색의 위험이 발생할 수 있습니다.

공실 위험

가격 하락 위험보다 더 큰 것이 공실 위험입니다. 가격하락은 정도에 따라 위험의 정도가 다르지만, 공실은 전세금 전체를 한 번에 내줘야 하는 상황이 되는 것이라 훨씬 자금적인 면에서 감당하기 어려운 상황을 초래할 수 있습니다.

세금 및 정책 위험

부동산 갭 투자는 역사가 제법 오래된 투자 방법입니다. 정부에서는 때에 따라서 경기 진작책으로 아파트 거래 활성화를 위해 각종 규제를 풀어주며 투자하기 좋은 환경을 만들어주기도 하지만, 부동산 시장이 과열되면, 가장 먼저 투자자 위주의 시장을 규제하게 되고, 투자 시점에는 예상하지 못한 세금을 부과하게 될 수도 있습니다. 적절한 현금 흐름이 없다면, 정책 변동에 따라서도 원하는 방식의 투자를 유지하지 못할 수 있어 이러한 부분도 면밀히 살펴야 합니다.

 

마무리하며

본 글은 가장 기본적인 사항을 정리하기 위한 것으로써, 혹시 부동산 갭 투자에 관심이 있더라도, 본 글 하나만으로 덜컥 투자를 진행하지 않기 바랍니다.(모든 투자 판단의 책임은 투자하는 본인에게 있음을 양지하시기 바랍니다)